Publicado em 30/09/2021 11:00

Suspensão do leilão por iniciativa do devedor fiduciante

Autorização da taxa de ocupação indevida do imóvel desde a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário

Em 19 de agosto de 2021, o site do STJ informou que para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, a suspensão do leilão judicial, por iniciativa do devedor fiduciante, autoriza a cobrança da taxa de ocupação indevida do imóvel desde a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

A autorização entra em vigor mesmo na vigência do artigo 37-A da Lei 9.514/1997, que fixava a taxa na data da alienação do bem em leilão. 

Com esse ajuste, o colegiado deu provimento ao recurso de uma cooperativa de crédito para determinar que a taxa de ocupação do imóvel - quando retomado do comprador depois que ele deixou de pagar o contrato garantido por alienação fiduciária - iniciada na data da consolidação da propriedade. 

No momento atual, a data da consolidação da propriedade é o marco inicial da aplicação da taxa, conforme a Lei 13.463/2017, que modificou o artigo 37-A da Lei 9.514/1997.

De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o fato do devedor fiduciante ter obtido na Justiça o cancelamento do leilão, adiando assim  a reintegração de posse, justifica a aplicação da taxa antes da alienação do imóvel, indenizando o credor fiduciário pelo tempo em que esteve afastado da posse do bem.

Propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena 

Para o ministro Sanseverino, é importante ressaltar que a propriedade fiduciária não é propriedade plena, por manter vínculo com o propósito de garantia da dívida, como dispõe o artigo 1.367 do Código Civil. O titular da propriedade fiduciária não goza de todos os poderes relativos ao domínio, sendo assim, não possui os direitos de usar e usufruir do bem.

"Essa limitação de poderes se mantém após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, pois essa consolidação se dá exclusivamente com o propósito de satisfazer a dívida", acrescentou o magistrado.

Perdas liquidadas pela multa contratual 

O ministro salientou ainda que a lei oferta o prazo de 30 dias após o registro da consolidação da propriedade para a efetuaçao da alienação extrajudicial, independentemente da desocupação do imovel - período em que as perdas por parte da instituição financeira serão compensadas pela multa contratual.

Portanto, se o primeiro leilão for anulado, a lei prevê a realização de um segundo em 15 dias, após o qual a dívida será cancelada e as partes ficarão livres de suas obrigações. 

"Havendo extinção da dívida, o imóvel deixa de estar afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, o que se assemelha a uma adjudicação. A partir de então, o credor passa a titularizar todos os poderes inerentes ao domínio, fazendo jus aos frutos imóvel, inclusive na forma da taxa de ocupação", afirmou Sanseverino. 

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