O proprietário do imóvel pode ser incluído na ação de cobrança do condomínio durante a fase de execução, respondendo pela dívida mesmo que não tenha figurado como parte na fase de conhecimento. 

A decisão foi tomada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, negando provimento a recurso especial ajuizado pela Companhia de Habitação Popular (Cohab), que tinha como objetivo a desvinculação da ação de cobrança pelo atraso de pagamento do condomínio por promitentes compradores do imovel.

Para a Cohab não seria cabível a sua inclusão na ação de cobrança, já que não havia sido figurada como ré na fase de conhecimento e também porque o próprio réu firmou acordo com o autor da ação, ou seja, o condomínio.

Sobre a ação de cobrança

A ação de cobrança foi ajuizada pelo condomínio contra dois particulares que haviam firmado contrato de compra e venda, mas não estavam pagando a taxa mensal. Eles repassaram os direitos sobre o imóvel a outro promitente, que firmou um acordo com o condomínio para quitar a dívida, mas não o cumpriu.

Já na fase de cumprimento de sentença, o condomínio pediu a inclusão do novo promitente no polo passivo, bem como a da Cohab, na condição de proprietária do imóvel.

No recurso especial, a companhia alegou que, mesmo nas hipóteses de débito condominial, a promitente vendedora não responde pelas dívidas do promitente comprador enquanto este estiver na posse do imóvel; e que, tendo sido homologado acordo entre o condomínio e o condômino, a dívida existente passou a ser de caráter pessoal, sem qualquer relação com o imóvel.

Natureza do débito permite a inclusão do proprietário na ação de cobrança 

A Ministra Nancy, ao proferir seu voto no julgamento do Recurso Especial nº 1.696.704  defendeu a possibilidade de inclusão do proprietário do imóvel já na fase executiva da cobrança judicial de taxa condominial com base na natureza do débito.

Segundo ela, como a taxa condominial possui natureza jurídica propter rem (acompanha o bem) e pelo fato do imóvel poder ser usado como garantia, então, é cabível a inclusão do proprietário na fase de execução de ação de cobrança de condomínio, mesmo nos casos em que o proprietário não tenha figurado como parte da ação na fase de conhecimento. 

“E, partindo da premissa de que, em última análise, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, dada a natureza propter rem (própria da coisa) da obrigação, deve-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso”, afirmou.

A ministra empregou os princípios da instrumentalidade das formas e da efetividade do processo com o objetivo de se utilizar a técnica processual não como entrave, mas como instrumento de realização do direito material. O pagamento da taxa permite que o condomínio receba as despesas indispensáveis à manutenção da coisa comum.

“Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença”, concluiu a ministra Nancy Andrighi.